Los contratos de arrendamiento de vivienda en el actual Estado de Alarma

Lo que en principio podría ser un buen punto de partida, por cuanto las medidas relacionadas con los contratos de arrendamiento y adoptadas por el Gobierno de España mediante el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, tienen como fin preservar el cumplimiento de los acuerdos; la norma no contempla ninguna regulación especial en lo que respecta a los contratos de arrendamiento de los locales de negocio.

En el presente artículo analizamos el contenido de las medidas adoptadas en el RDL 11/2020, dejando, para una segunda parte, como dar respuesta a aquellos afectados por el Estado de Alerta cuyos contratos de arrendamiento, por ser distintos al de vivienda, se han visto excluidos del Real Decreto-ley.

PARTE I 

ANÁLISIS DE LAS MEDIDAS RELACIONADAS CON LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CONFORME AL REAL DECRETO-LEY 11/2020, DE 31 DE MARZO

La precitada norma pretende apoyar a las familias y a los colectivos más vulnerables, que se han visto afectados por la paralización de gran parte de la actividad económica como consecuencia del COVID-19, refiriéndose exclusivamente al alquiler de vivienda habitual regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, obviando cualquier otra mención a los contratos de arrendamiento de locales de negocio o alquileres de vivienda de temporada. 

Y para ello, contempla cinco medidas que relacionamos a continuación;

1.- Suspende los procedimientos de desahucio y los lanzamientos para hogares vulnerables y/ó sin alternativa ocupacional, que se hayan iniciado o se inicien, por un plazo máximo de 6 meses a contar desde el 1 de abril de 2020

Así pues, una vez alegada por el arrendatario la situación de vulnerabilidad económica, que podrá realizarse en cualquier momento desde que se finalice el estado de alarma, si el Letrado de la Administración de Justicia entendiera que concurre, decretará la suspensión con carácter retroactivo desde la fecha en que aquella se produjo y con una duración por el tiempo estrictamente necesario, atendido el informe de los servicios sociales. 

Excepcionalmente, en el supuesto de que el arrendador acredite, ante el Juzgado, que también se encuentra en situación de especial vulnerabilidad sobrevenida por el COVID 19, se decidirá si es o no pertinente la suspensión extraordinaria o se pueden adoptar otras medidas de protección social. 

2.- Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Independientemente de la situación del arrendatario o del arrendador, aquellos contratos de vivienda habitual que se extingan por el trascurso del plazo legal dentro del período que media entre la entrada en vigor del RDL y de los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma, podrán prorrogarse, a instancia del arrendatario, un plazo máximo de 6 meses, y en las mismas condiciones contractuales 

3.- Aplazamiento de la renta

La norma distingue dos supuestos en los que puede solicitarse el aplazamiento del pago de la renta:

a) Cuando el arrendador posea más de diez inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados -entidades públicas o privadas-:

El arrendador sólo tendrá dos alterativas a escoger, con carácter obligatorio:

(i)              reducir al 50% la renta mientras dure el estado de alarma y hasta un máximo de 4 mensualidades

(ii)             un aplazamiento del pago de la renta devengada durante el periodo de alarma y hasta un máximo de cuatro meses, mediante el fraccionamiento de las cuotas, durante al menos tres años y sin intereses.

Si el arrendatario accede al programa de financiación previsto en este RD, desde el momento en que obtenga la ayuda, quedará sin efecto el aplazamiento de pago al arrendador. 

b) Cuando el arrendador, sea persona física o jurídica, tenga menos de diez inmuebles:

El arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá instar medidas de aplazamiento temporal y extraordinario, que en el caso que no lleguen a adoptarse, ya que no son obligatorias para el arrendador, otorgarán al arrendatario el derecho a acudir a los préstamos bancarios avalados por el ICO para financiar seis meses de renta, sin gastos ni intereses, a devolver en un plazo máximo de diez años.

4.- Definición de la situación de vulnerabilidad económica:

Como indicaba, estas medidas se han dictado sólo para arrendatarios que estén en situación de vulnerabilidad y que tengan suscrito un contrato de arrendamiento de vivienda habitual. Por lo que se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.

La definición y acreditación de la situación de vulnerabilidad requerirá;

•           Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo definitiva o temporal (ERTE), o bien haya reducido su jornada por motivo de cuidados o, en caso de ser empresario o profesional, haya sufrido una perdida sustancial en sus ingresos.

•           Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar no supere en el mes anterior tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).

•           Complementariamente al requisito anterior, la situación de vulnerabilidad que regula el RDL exige que, además, la suma de la renta arrendaticia, los gastos y los suministros básicos, resulte igual o superior al 35 por cien de los “ingresos netos” percibidos por el conjunto de miembros de la unidad familiar.

Cabe mencionar que la norma excluye del ámbito de la vulnerabilidad económica, a aquellos arrendatarios que fueren propietarios o usufructuarios, ellos o cualquier miembro de la misma unidad familiar, de alguna vivienda en España. Aunque no se excluyen de la vulnerabilidad, aquellos arrendatarios que, siendo propietarios de otra vivienda, no pudieren disponer de ella o acceder a la misma, por causa de separación o divorcio.

5.- Ayudas para los arrendatarios:

La norma establece dos tipos de ayudas:

•           Avales con cobertura total del estado para garantizar la devolución de las ayudas transitorias de financiación que podrán ofrecer las entidades bancarias a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19. Dichas ayudas han de destinarse al pago de la renta del arrendamiento para uso de vivienda, hasta un máximo de 6 mensualidades de renta. Habrán de ser devueltas en un plazo máximo 10 años y no devengan intereses ni gastos.

•           La concesión de ayudas al alquiler mediante adjudicación directa a personas físicas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19, que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler. Su cuantía será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del préstamo que se haya suscrito para la satisfacción del pago de la renta de la vivienda habitual.

Juan Carlos López-Morago Rodríguez