¿Otra vez a vueltas con la vivienda?

Pues parece ser que sí.  Pasados ya para la mayoría unos días desde que nos sentamos en la mesa de la vuelta estival.  Y aunque pueda hacerse un poco cuesta arriba, quiero hacer alguna reflexión sobre una norma que, aunque solo sea por las fechas elegidas, parece que el Gobierno haya querido que pasara lo mas desapercibida posible y sin hacer “ruido”.  En concreto se trata de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.  Norma que no deja ni mucho menos al margen, sino que entra de lleno, en lo que a la fiscalidad de la vivienda se refiere. Y es un asunto delicado, máxime en un país en el que el sentido de la propiedad está tan arraigado, y en el que a la mayoría de la gente el tener su escritura le da una gran seguridad. Y es que el actual parqué inmobiliario se encuentra en un 95% integrado por propietarios particulares que después de años y no pocos esfuerzos han conseguido pagarse su propia casa, y algunos incluso tener una segunda vivienda.  

Una de las primeras consecuencias de la reciente aprobación de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal supone un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones (IS) y Donaciones (ID), y en el Impuesto sobre el Patrimonio. 

Y así, uno de los ejes sobre los que pivota la Ley es el cambio de criterio para la valoración de los activos.  A partir de ahora, la base imponible tanto del Impuesto de transmisiones patrimoniales como de los impuestos de sucesiones, donaciones y patrimonio, ya no será el valor real de los inmuebles, sino el de su valor de mercado.  Dejándose entrever en la nueva norma, que el valor de referencia será el aprobado por la Dirección General del Catastro. Siendo por lo tanto el contribuyente el que tenga que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble.  Pasando de esta manera a que la carga de la prueba recaiga sobre el contribuyente. 

¿Y cómo se prevé calcular el valor de mercado? Pues muy fácil, a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, como decíamos, no habrá necesidad de saber el estado de conservación, ni la altura de la vivienda, ni si es interior o exterior, tampoco si está reformado o no, ni en su caso los materiales empleados, etc.  Este nuevo valor de referencia del Catastro, como hemos dicho, entrará en vigor en enero de 2022 con lo que afectará a todas las operaciones que se firmen a partir de esta fecha, no antes. 

El cambio de valoración, por tanto, afectará directamente tanto al ITP, como al Impuesto de sucesiones, donaciones y Patrimonio, debiendo el contribuyente tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación. Viniendo este obligado a tributar por el valor escriturado, si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Lo cual se recoge en el art 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Y exactamente lo mismo se prevé para los Impuesto de Sucesiones y Donaciones en el artículo 9 de la Ley.

La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Debiendo declarar el contribuyente, a partir de la entrada en vigor de esta norma, aquellos inmuebles que tuviera en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, a partir de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el IS y D, lo cuál puede suponer una situación paradójica para muchos contribuyentes que, bien porque tuvieran un precio de adquisición muy bajo o porque la valoración catastral fuese baja, al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor, aumentando la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Y posiblemente imponiendo a algunos contribuyentes la obligación de tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.

El catastro tendrá la obligación de publicar antes del 30 de octubre;

"los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine."

Y en los 20 primeros días de diciembre, se publicará en el BOE;

"anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro." 

Cabe también que se dé la paradoja de que en algunos casos se tribute conforme a valores de referencia de casi un año atrás.  Y qué es probable que haya variaciones en el mercado. ¿Qué pasa si esas valoraciones son a la baja?

La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble, es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, vendrán obligados a contribuir más al fisco en su IRPF, ya que Hacienda puede considerar que el valor de la consignado en la escritura no es el de mercado, es decir, el valor de referencia catastral.

Y como he dicho más arriba, aproximadamente un 95% de parqué inmobiliario está en manos de particulares, absolutamente atomizado y no de instituciones como nos hacen creer. 

En otra ocasión seguiremos analizando los cambios en materia de vivienda que prometían y que hoy, tristemente, son realidades.