¿Qué requisitos son necesarios para prohibir actividades molestas en las comunidades de propietarios?

Es muy frecuente que las Comunidades de Propietarios se planteen la posibilidad de prohibir ciertas actividades que pueden ser consideradas molestas en la Comunidad con el fin de evitar problemas. El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal recoge que no estará permitido realizar ciertas actividades que sean consideradas dañosas, siempre y cuando dicha prohibición se encuentre recogida en los estatutos. Las mismas no estarán permitidas por tanto que, se recojan en el Reglamento de Régimen Interior dado que su finalidad es regular únicamente las normas de convivencia en la comunidad. De hecho, las normas integradas en dicho reglamento sólo precisarán de mayoría simple para su aprobación o aplicación mientras que aquellas cuestiones que afecten al título o estatuto exigen unanimidad. Por tanto, dicha prohibición debe estar recogida en los estatutos y en consecuencia ser aprobadas por unanimidad.

La doctrina del Tribunal Supremo ha establecido una serie de requisitos para la validez de las cláusulas estatutarias que limiten o prohíban la alteración del uso de un inmueble, siempre recordando que la prohibición ha de interpretarse restrictivamente y la permisibilidad de modo amplío. Los requisitos son los siguientes:

a)    En primer lugar, debe ser una estipulación clara y precisa. Las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble exigen para su eficacia que deben constar de manera expresa, requiriendo una estipulación concreta que lo determine, no siendo suficiente por tanto la mera descripción del uso y destino del inmueble recogidos en los estatutos o en el título. Asimismo, para tener eficacia frente a terceros, debe constar inscrita en el Registro de la Propiedad (Sentencia del Tribunal Supremo 728/2011, de 24 de octubre, 145/2013, de 4 de marzo, 20 de octubre de 2008 o 30 de diciembre de 2010).

b)    En segundo lugar, debe ser conforme al interés general de la Comunidad de Propietarios. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2008, señala que es válido que unos estatutos no permitan una actividad profesional dado que es una finalidad que requiere una mayor afluencia de público a lo habitual en una casa destinada a vivienda.

c)     Por último, no puede contravenir la moral, buenas costumbres ni orden público.

Por otro lado, pese a que la aprobación de la prohibición de actividades molestas requiere de unanimidad de todos los propietarios conforme al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, hay una especialidad en el caso de viviendas turísticas. Recientemente el Real Decreto Legislativo 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, vigente desde el pasado 6 de marzo, ha incluido un nuevo apartado duodécimo en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, donde se ha establecido una excepción en los supuestos de acuerdos que limiten el uso turístico de las viviendas, siendo necesario únicamente para su aprobación en Junta el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios y cuotas.