Los arrendamientos de local de negocio y el Coronavirus ¿Puedo dejar de pagar la renta o reducirla si he cerrado el negocio por el Estado de Alarma?

Son muchos los negocios que se han visto obligados a cerrar desde que se declaró el estado de alarma en España mediante el Real Decreto-Ley (RDL) 463/2020, de 14 de marzo, como consecuencia de la grave crisis sanitaria generada por el COVID-19 o coronavirus. 

La suspensión de la gran mayoría de los comercios vino impuesta por ese mismo RDL 463/2020 (artículo 10), si bien, posteriormente, las limitaciones de apertura al público se han ido ampliando hasta el punto de que, desde el 31 de marzo, únicamente pueden prestarse los servicios considerados esenciales por el RDL 10/2020, de 29 de marzo.

Ello ha obligado a la paralización de la actividad comercial y profesional de numerosos empresarios cuyos ingresos se han visto reducidos a cero pero que, sin embargo, continúan teniendo gastos que atender, como la renta de los locales donde venían explotando sus negocios.

A nuestro juicio, en todos esos casos es innegable la existencia de una CAUSA DE FUERZA MAYOR, imprevisible y excepcional, que impide el normal cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes en el contrato de arrendamiento, sin que por ello sea exigible responsabilidad o penalización a ninguno de los contratantes, conforme a lo establecido en el artículo 1.105 del Código Civil (CC).

Dicha fuerza mayor, es completamente ajena a la voluntad y control de las partes, afecta directa y negativamente al desarrollo de la actividad profesional o comercial que se venía explotando en el local arrendado, en tanto que impide su apertura al público. Por lo tanto, en aquellos casos en que el cierre se debe a la suspensión expresa de la actividad, estaría justificada una exoneración o disminución de la renta, al menos, durante el tiempo que dure el estado de alarma en España.

No obstante, no podemos olvidar que muchos otros países también han adoptado medidas como el cierre de fronteras y restricciones al tráfico aéreo, lo que tiene un impacto especialmente grave en el sector turístico. Ya son muchos los expertos que vaticinan una desaceleración  económica a causa del Coronavirus. Por lo tanto, aunque se levanten en el futuro las restricciones derivadas del estado de alarma en nuestro país, la nueva puesta en marcha de estos negocios se retrasará significativamente pues, entre otros motivos, el turismo que permite su viabilidad tardará en restablecerse. 

Todo ello provocaría, a nuestro juicio, un grave desequilibrio entre las prestaciones recíprocas de las partes, particularmente en los negocios del sector turístico, pues se le estaría privando al arrendatario de los ingresos que le permitían abonar la renta pactada. En base a lo cual, resulta plenamente justificada la aplicación de otra figura jurídica, la CLÁUSULA REBUS SIC STANTIBUS, conforme a los principios de buena fe contractual (arts. 7 y 1258 CC) y de equidad (art. 3.2 CC), tratando de garantizar la mayor reciprocidad de intereses (art. 1289 CC). 

Con ello se pretende que el arrendatario perjudicado por los efectos del Coronavirus pueda exigir la reducción de la renta, la suspensión del contrato o, en el peor de los casos, incluso su resolución.

Si bien es cierto que nos encontramos ante una situación sin precedentes, durante la gran crisis económica que se originó en 2009, la Sala Primera del Tribunal Supremo ya tuvo ocasión de pronunciarse sobre casos como el que comentamos, es decir, sobre arrendatarios de local de negocio que se ven gravemente afectados por una circunstancia de fuerza mayor.  En esas Sentencias (nº 333/2014 de 30 de junio y nº 591/2014, de 15 de octubre), el Alto Tribunal confirma que los arrendatarios podían acogerse a la cláusula rebus sic stantibus y, en consecuencia, reducir la renta que venían abonando hasta ese momento.

Como decíamos anteriormente, estas figuras jurídicas son igualmente aplicables a aquellos negocios que, si bien no han sido expresamente suspendidos por orden del Gobierno, difícilmente pueden subsistir abriendo al público en la situación actual y, especialmente, mientras dure la orden de confinamiento de la población. No obstante, debe tenerse en cuenta que en esos casos la aplicación de estos principios para reducir o suspender la renta precisarán de una mayor justificación que en aquellos que tienen una orden de cierre, donde su aplicación es clara y palmaria.

Lo más recomendable, sin duda, es que cada caso sea estudiado y analizado en profundidad por profesionales. En Balms Abogados ya hemos dado solución a numerosos clientes con negocios en esa situación, por lo que contamos con el conocimiento y la experiencia necesarios para darle una respuesta inmediata a este problema.