Moratoria hipotecaria. Medidas adoptadas por el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo

Con la entrada en vigor desde el día 2 de abril 2020, el Gobierno ha ampliado diferentes medidas ante la situación provocada por el Covid-19.  De entre ellas, destaca las medidas aprobadas en materia de moratoria hipotecaria. 

Con la nueva norma se amplía su ámbito de aplicación a los autónomos, empresas y profesionales de sus inmuebles afectos a la actividad económica (locales, oficinas, etc.), así como se hace extensible a los pequeños propietarios arrendadores que sufran impagos.

En el anterior Real Decreto-Ley 8/2020, 17 de marzo, se reguló por primera vez esta medida y se establecieron las condiciones para beneficiarse de la moratoria hipotecaria.  En el art. 9 de la norma reglamentaria, se establecen una serie de supuestos de vulnerabilidad económica para acceder a la medida, no haciéndose mención expresa de que se debía dar el  cumplimiento de todos y cada uno de dichos supuestos para acreditar la situación de vulnerabilidad económica y con ello poder beneficiarse de la moratoria hipotecaria.

Con la publicación del Real Decreto-Ley 11/2020, 1 de abril, en vigor desde el 2 de abril 2020 se ha introducido de manera expresa en su art. 16 “una matización” según podemos leer a continuación:

“Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a efectos de este real decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, quedan definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones”

Y por su parte, la Disposición transitoria segunda del Real Decreto 11/2020, establece:

“Tres. El artículo 8 queda redactado de la forma siguiente: «Artículo 8. Ámbito de aplicación de la moratoria de deuda hipotecaria. 1. Las medidas previstas en este real decreto-ley para la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria vigentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley cuya finalidad fuera la adquisición de vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales se aplicarán a dichos contratos cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo, para entender que está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica”

Como puede observarse, se ha corregido con el nuevo Real Decreto-Ley lo que expresamente no se había incluido en la anterior norma publicada el 18 de marzo, por lo que el debate está abierto.

Efectivamente el Real Decreto-Ley, 17 de marzo, establece a tal efecto lo siguiente:

“Artículo 9. Definición de la situación de vulnerabilidad económica.

1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 quedan definidos con el siguiente tenor:

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.

b) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general,…

c) Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente.” Serán los Jueces y Tribunales los encargados de interpretar dicha omisión a la luz del principio de irretroactividad de las normas consagrado en nuestra Constitución en su art. 9.3, ya que aquellos afectados que hayan solicitado la moratoria a sus entidades bancarias acogiéndose al Real Decreto 8/2020, 17 de marzo, no deberían soportar la restricción de sus derechos que ha supuesto ahora el Real Decreto-Ley 11/2020, 1 de abril, al exigir el cumplimiento de todos los supuestos en su conjunto para acreditar la situación