En la adquisición de inmueble, los gastos de intermediación en la compra, ¿se consideran gasto corriente o se activan añadiendo valor al activo (existencias)?

En la práctica contable y fiscal habitual y en ausencia de una norma tributaria que regule esta situación en concreto, el gasto por la intermediación inmobiliaria en la adquisición de una vivienda para su reventa formaría parte de su precio de adquisición, lo que lleva a un incremento del valor de las existencias dentro del balance de situación del empresario (persona física o jurídica).

La base jurídica que sirve de soporte a esta práctica nos la encontramos en las normas previstas en el Código de Comercio, en particular del Plan General Contable, en cuya Norma de Valoración 13, el precio de adquisición de las existencias comprende “(..) todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de utilización o venta”. 

Pues bien, se trata entonces de dirimir qué se entiende por gastos adicionales y si, por tanto, las empresas del sector inmobiliario dedicadas a la reventa de inmuebles, pueden recoger los pagos por la intermediación en la adquisición de las viviendas como mayor valor de las mismas o como gastos corrientes del ejercicio.

Es aquí, donde la reciente SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO 1 de octubre de 2020. Rec. 4443/2018 en procedimiento Recurso de Casación Contencioso-Administrativo, pone fin a esta disyuntiva: entiende el Tribunal Supremo que como gastos adicionales a los que se refiere la norma contable, deben entenderse aquellos estrictamente necesarios para que el activo se integre en el ciclo productivo, es decir, aquellos gastos sin los cuales el activo no podría generar recursos para la empresa circunstancia que se entenderá cumplida cuando se produzca su irrevocable puesta en funcionamiento y obviamente exista una adecuada correlación entre la utilidad del activo y su vinculación a la consecución de ingresos.

También examina el horizonte temporal de esos gastos, es decir, en el momento en el que se producen, siendo este indudablemente posterior a la adquisición de los activos. Concluye, por tanto, que sólo los gastos adicionales que se produzcan hasta la puesta en funcionamiento del activo, devengados con posterioridad al momento de la adquisición y que sean necesarios para dicha puesta de funcionamiento, son los que deben integrarse como mayor valor de adquisición.

Paralelamente, se hace un análisis de la situación desde el punto de vista de la Norma de Registro y Valoración 2ª del PGCIE referente al inmovilizado material, de la que se desprende que formarán parte del precio de adquisición del tal inmovilizado los necesarios para que el mismo pueda generar recursos: “El precio de adquisición incluye, además del importe facturado por el vendedor, todos los gastos adicionales que se produzcan hasta su puesta en condiciones de explotación: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares”. Tampoco aquí se hace referencia a la inclusión en el precio de adquisición los gastos de intermediación.

Determina, en conclusión, el Tribunal que, a los efectos de calcular la base imponible del Impuesto sobre Sociedades y conforme a la referida Norma de valoración 13ª de la Orden de 28 de diciembre de 1994 por la que se aprueban las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, los gastos de intermediación vinculados a la adquisición de determinados inmuebles, considerados como existencias de las empresas inmobiliarias, se deben considerar como gastos corrientes del ejercicio.