El sistema de mayorías en el seno de una Comunidad de Propietarios

Las comunidades de propietarios son entidades jurídicas de las que muchos formamos parte, y, las decisiones tomadas en el seno de sus juntas de propietarios nos afectan directamente. Pero, ¿cuántas veces nos hemos cuestionado cual es la mayoría que se necesitaría si quisiésemos someter a votación una determinada propuesta en nuestra junta de vecinos?

La cuestión sobre las mayorías en las comunidades de propietarios es algo compleja y, a veces, difícil de discernir de la simple lectura de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por ello, en este artículo vamos a intentar esquematizar de forma comprensible para el lector cuales son aquellos asuntos o acuerdos que necesitan unanimidad para su aprobación y cuales simplemente necesitan alcanzar una determinada mayoría.

Acuerdos que no necesitan ser sometidos a votación:

En este caso particular, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad:

• Instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, como es:
  • La instalación de enchufe especial para coches eléctricos en plaza de garaje privada.

Acuerdos que necesitan la mayoría de 1/3:

Se trata de acuerdos que pueden ser solicitados por cualquier propietario y que necesitan la mayoría de un tercio de los votos que además representen un tercio de las cuotas de participación para su aprobación:

• Instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, por ejemplo:
  • Instalación de placas solares para producir agua caliente o para producir electricidad.
  • Instalación de energías renovables de cualquier tipo.

Acuerdos que necesitan la mayoría cualificada de 3/5:

Estos son los acuerdos que, por su importancia dentro de la Comunidad, requieren para su aprobación del voto favorable en junta de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación:

• Acuerdos relativos al establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería y vigilancia, por ejemplo:
  • Contratación o despido de portero o vigilantes de seguridad en garita .
  • Instalación de cámaras de videovigilancia en la comunidad.
• Establecimiento, creación o supresión de cualquier otro servicio que sea considerado de interés general, por ejemplo:
  • Contratación de servicios de jardinería y paisajismo, contratación del servicio de limpieza de las zonas comunes, etc.
• Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble, por ejemplo:
  • Arrendamiento de la terraza del edificio para instalación de anuncios publicitarios o de antenas de telefonía móvil.
• Establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1 del artículo 17, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, por ejemplo:
  • Sustitución de calderas por otras de alto rendimiento como las de condensación o calderas de biomasa.
  • Sustitución de aparatos de aire acondicionado por otros de mayor rendimiento.
  • Instalación de sistemas de domótica para controlar los periodos de funcionamiento de luces.
• Innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, por ejemplo:
  • Instalación de una nueva piscina en una zona común.
  • Instalación de elementos de ornamento meramente estéticos como estatuas, mobiliario, cuadros decorativos, etc.

Importante respecto a este punto es el hecho de que, si la cuota de instalación de dicho elemento no requerido supera las 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que vote en contra no está obligado a pagarlo, ni se modificará su cuota, aunque no se le pueda impedir que use dicha mejora o ventaja no necesaria.

• Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, por ejemplo:
  • Colocación de una rampa de acceso en la entrada o el portal del edificio. 

Acuerdos que necesitan unanimidad:

Salvo las excepciones previstas en propia ley de propiedad horizontal, los acuerdos que necesitan “unanimidad” son:

• Acuerdos que modifiquen las reglas esenciales del título constitutivo o de los Estatutos de la Comunidad, por ejemplo:
  • Aprobar el cerramiento de las terrazas de los áticos
  • Que los locales del edificio puedan desarrollar actividades distintas a las que especifican en el título constitutivo
  • Modificación de las cuotas de participación
  • Obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad: si las obras que se vayan a realizar suponen una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto.
  • La instalación del nuevo ascensor requiera una modificación sustancial del edificio.
  • Que la terraza común que no tiene asignado uso específico pueda ser utilizada por los propietarios como tendedero.
  • La desafectación de elementos comunes. Si queremos desafectar la antigua vivienda del portero para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda (que ya no  constituye un servicio de la Comunidad), ya que al pasar a ser privativo supone modificar las cuotas de participación.

El quorum:

Como se ha mencionado, el quorum necesario para aprobar acuerdos se compone, por un lado, de votos y, por otro, de cuotas de participación. Su cómputo es diferente y esa es la razón por la que lo explicamos a continuación: 

1.     SISTEMA DE VOTOS 

En una comunidad con diez pisos, si existe un comunero, que es propietario de cinco de los diez pisos perteneciendo el resto de pisos cada uno a un propietario diferente, la comunidad contará con un total de 6 votos en junta. Aunque un comunero sea dueño de más de un piso dentro de la comunidad, solo le corresponde un voto.

2.     SISTEMA DE CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

Siguiendo con el ejemplo anterior, si cada uno de los 10 pisos ostenta una cuota de participación del 10%, el comunero que es propietario de cinco pisos tendrá una cuota de participación del 50%, ostentando el resto de propietarios una cuota del 10% cada uno al tener solo un piso en propiedad.