Nuevo valor fiscal para los inmuebles: valor de referencia del mercado

Los compradores o herederos de inmuebles se han encontrado con la llegada del nuevo año que, a partir del 01 de enero de 2022, la Agencia Tributaria valorará los inmuebles comprados o heredados conforme al VALOR DE REFERENCIA DE MERCADO que ha aprobado el Catastro. Por tanto, decimos adiós a los valores mínimos fiscales establecidos por las haciendas autonómicas para el cálculo de los impuestos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). 

Este valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. En este caso, dicho valor no forma parte directamente de la base imponible. Pero sí deberá tenerse necesariamente en cuenta. Y es que la modificación legal operada en este impuesto obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: El catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos, o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Dicho valor “determinado” por la Administración es, obviamente, el de referencia de Catastro. 

No obstante, el valor de referencia de Catastro en el Impuesto sobre el Patrimonio, nunca se aplicará al patrimonio preexistente. Es decir, los inmuebles que, antes del 1-1-2022, ya estaban en el patrimonio del contribuyente, no deberán tener en cuenta para su valoración, dicho valor de referencia. 

Este nuevo valor de referencia no afecta a impuestos como el IBI o la imputación de rentas en IRPF, donde seguirá aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que hasta ahora. Nos encontramos con la convivencia de estos dos valores: el valor catastral que conocemos hasta ahora y el nuevo valor de referencia del mercado. 

El origen de este cambio de valoración viene establecido en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada en julio de 2021, que incluía una modificación de la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISD): pierde vigencia el ‘valor real’ que tantos litigios ha generado con Hacienda, pasando a ser reemplazado por el ‘valor de mercado’, que vendrá determinado por el valor de referencia establecido por Catastro.

Dicho valor se supone que ha sido obtenido con referencias reales de mercado y ponderado conforme a la situación de su inmueble. Estos datos serán aportados por las compraventas ante notario o las viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad. 

A los inmuebles urbanos y rústicos se debe aplicar un factor de minoración de un 0,9 por Orden Ministerial. Esto se debe a que el valor de referencia no puede superar el valor de mercado y con este coeficiente se espera reducir la carga fiscal.

Por tanto, los contribuyentes que hayan comprado, donado o heredado un inmueble entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 deben tributar por el valor de mercado del inmueble o por el de escritura, si éste fuera superior. En el caso de que la Administración no esté de acuerdo con dicho valor, deberá iniciar una comprobación de valores. En cambio, a partir de ahora, la carga de la prueba recaerá sobre los contribuyentes en caso de impugnación de los valores declarados. 

Ya se puede consultar el valor de referencia para una vivienda. Basta con entrar en el portal del Catastro y con la referencia catastral del inmueble o a través de la dirección del mismo (calle, número, planta, puerta, …). 

¿HABRÁ UN INCREMENTO EN LA TRIBUTACIÓN? 

En compras de inmuebles, en teoría, poco debería cambiar respecto a la tributación, ya que hasta ahora había que declarar en ITP el valor real de la compraventa y se supone que el nuevo valor de referencia está alineado con los precios de mercado, siendo al menos un 10% inferior a ellos, de acuerdo con lo fijado por el gobierno a aplicar el coeficiente aminorador de 0,9. 

Sin embargo, los expertos inmobiliarios sí creen que los contribuyentes pagarán más porque cualquier valoración teórica no se corresponderá siempre con el valor real utilizado en una compraventa, ya que para fijar los precios de venta se tienen en cuenta muchos otros factores al margen del estado real del inmueble en cuestión, que nunca es igual a la media de los inmuebles de la zona, ni siquiera en un mismo edificio. Influye la negociación, la prisa por vender, la demanda en ese momento, las posibilidades de obtener financiación por el comprador, etc. 

Ante esta situación, es muy probable que se generen conflictos con Hacienda cuando el comprador o el heredero considere que se le está haciendo pagar impuestos por una capacidad contributiva que no es real sino ficticia. Además, para el vendedor, habrá que ver cómo influye en la práctica este nuevo valor a la hora de calcular la pérdida o la ganancia patrimonial por la transmisión, a efectos de IRPF. 

Para combatir el valor de referencia de Catastro, los contribuyentes pueden emplear cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Será posible, por tanto, aportar tasaciones que demuestren que el valor del inmueble se corresponde con el valor escriturado. No obstante, estas tasaciones tendrán un coste, y ello hará inviable el recurso para aquéllos a los que se exija el pago de una deuda tributaria que no sea muy elevada.