Buenas expectativas para el inmobiliario

A pesar de la incertidumbre que asedia a la economía, hay indicios que nos indican que el mercado inmobiliario seguirá siendo una alternativa rentable y segura para la inversión, sobre todo a partir del segundo semestre trimestre del 2021. 

Ahora bien, dentro del ámbito inmobiliario, no todos los sectores funcionarán igual, y eso lo saben bien los diferentes actores que participan en el juego del real estate.  Si nos enfocamos en el residencial, hay que hacer una distinción determinante en función de si hablamos de un cliente finalista, o de un cliente institucional, ya que no juegan en el mismo tablero y, por tanto, su visión del mercado es muy diferente.  Para el primero, la compra de su vivienda es una decisión muy meditada en la que intervienen, a parte del presupuesto de cada cuál, muchos condicionantes personales, que pesan más que los puramente racionales, que buscan una rentabilidad concreta.   Y ello por un principio muy básico, pero no siempre muy presente: la vivienda particular no opera como una inversión en tanto vivimos en ella.  En cualquier caso, los bajos tipos de las hipotecas (sobre todo a plazo fijo), pueden ayudar también a la recuperación de este sector. 

En cuanto al inversor institucional, toda vez definidos los parámetros y el perfil de activo que prioriza a la hora de realizar su inversión, su decisión viene determinada por una hoja de excel.  Y esta premisa se cumple en todos los institucionales, con independencia del tipo de activo inmobiliario en el que inviertan.  Es bien sabido que hay mucha liquidez en el mercado, fruto de los últimos años de bonanza, y que duda cabe que habrá quien busque precios de derribo, pero salvo situaciones muy concretas, nada apunta a que sean fáciles de encontrar, porque la situación actual es muy distinta a la crisis del 2007-2008.

Antes del inicio de la pandemia e, incluso inmersos en ella, había un auge por el build to rent, auge que parece mantenerse, pero con cautelas.  Cautelas debidas fundamentalmente al cambio de situación actual de los jóvenes, que son en una gran mayoría el mercado natural de estos activos. Entre los motivos del cambio de situación podríamos apuntar a los confinamientos, las restricciones sanitarias, el crecimiento del paro, así como la falta de movilidad internacional (ya sea por motivos laborales o estudiantiles), o la gran inestabilidad económica, y la conversión de los alquileres vacacionales en alquileres tradicionales. Habrá que estar atentos en este 2021 para comprobar cómo se desarrolla este ámbito del inmobiliario y cuales son las consecuencias de estos cambios de tendencia.

Por otro lado, nos encontramos que uno de los sectores que más ha sufrido (junto con el hotelero), es el retail tradicional, sobre todo ante el auge del ecommerce, que ha disparado sus ventas alrededor de un 10% durante los confinamientos.  A pesar de estos datos, la inversión en retail, se situó en 1.100 millones de euros en el pasado ejercicio, de los cuales una parte significativa pertenecen a las operaciones realizadas a principios de año por la venta de Intu Asturias e Intu Puerto Venecia, en Zaragoza.

En los denominados High Sreet, la tendencia fue negativa durante el primer y segundo trimestre, si bien luego repuntó en unos 10 puntos básicos, y se espera que repunten en torno a otros 10 puntos a lo largo del 2021. 

Es evidente que no es el mejor momento para este sector, pero todo apunta a que los locales que hoy se encuentran vacíos, en un futuro, no muy lejano, se reconvertirán con otros usos, puede ser que alejados del comercio tradicional.  Al fin y al cabo, no dejan de ser metros cuadrados con más o menos metros lineales de fachada y que, en función de la distribución de la planta, pueden ser muy atractivos para, por ejemplo, último punto de almacenamiento dentro de las ciudades.  Esto exigirá que, muchos Ayuntamientos y áreas de distrito, se tengan que replantear una mayor flexibilidad a la hora de autorizar estos cambios de uso y de la tramitación de las licencias si quieren facilitar la recuperación de este sector de la economía.

Por último, la pandemia tampoco le ha sentado bien al sector de las oficinas.  Tras el derrumbe del primer y segundo trimestre, en el que los cierres de negocios y las revisiones de renta eran constantes, en el tercer trimestre se pudieron ver las consecuencias positivas de la flexibilización de las restricciones y confinamientos. Se contrataron entre Madrid y Barcelona 128.000 metros cuadrados, lo que supuso una inversión cercana a los 520 millones de euros en total.  Obviamente, no todos los activos han sufrido por igual los efectos de la pandemia, y aquellos que ofrecían características muy singulares y que estaban situados en los centros financieros de las ciudades, han respondido mejor que el resto.

En cualquier caso, y sea cual sea el tipo de activo que podamos analizar, una de las principales consecuencias que ha traído la aparición del Covid ha sido la renegociación de las rentas, cuando no el desistimiento unilateral por parte de los inquilinos.  En un primer caso, las alternativas han sido muchas y han ido desde la condonación de rentas por un periodo pactado, a las prórrogas del pago de las mismas por un periodo concreto, o el establecimiento de cláusulas condicionales para la recuperación prorrateada de la misma dentro de un calendario fijado. 

En cuanto a aquellos contratos que fueron rescindidos de forma unilateral por el arrendatario, el escenario que se ha encontrado el arrendador en la mayoría de los casos ha sido una bajada importante respecto de las rentas que cobraba pocos meses atrás,

Por tanto, y a riesgo de poder equivocarnos, pensamos que a pesar de todo el inmobiliario jugará un papel fundamental en la recuperación de nuestra economía en el próximo año, y cuyos efectos más inmediatos darán sus frutos a partir del segundo semestre del presente.