CAMBIOS FISCALES PARA NO RESIDENTES EN 2015 - 2º PARTE

Si un particular vende en 2014 un inmueble deberá pagar en su IRPF el 21% sobre la ganancia.

En todo caso, para calcular la posible ganancia derivada de la transmisión de un inmueble (por venta, donación, etc.) se puede incrementar el valor de adquisición aplicando unos COEFICIENTES DE ACTUALIZACIÓN que tienen en cuenta la inflación acumulada. Estos coeficientes reducen la ganancia al incrementar aproximadamente un 33% el valor de los inmuebles comprados hasta 1994, un 21% el valor de los adquiridos en 2002, o un 5% el valor de los adquiridos en 2009, etc. Tratan de conseguir que tribute únicamente la revalorización real del inmueble y no la debida a la inflación.

Los coeficientes establecidos en Ley de Presupuestos Estado para transmisiones en 2014 se pueden ver en la Página de la Agencia Tributaria.

Además, si el inmueble que se vende ha sido adquirido antes de 1994, se puede reducir la ganancia aplicando los llamados COEFICIENTES ABATIMIENTO que proceden de una normativa aprobada en 1996 y derogada en 2006, pero que se mantienen desde entonces en una disposición transitoria. Así, por ejemplo, y de forma aproximada, esos coeficientes reducen actualmente la ganancia un 80% en la transmisión de un inmueble adquirido en 1970, un 78% si la adquisición fue en 1975, un 75% si se obtuvo en 1980, un 70% si se compró en 1985, un 36% si se adquirió en 1990, un 20% si se hizo en 1992 ….

¿Qué se paga por vender un inmueble en 2015 o 2016?

A partir del 1 enero 2015 se rebajan los tipos aplicables sobre las ganancias.

Se pagará del 20 al 24% en 2015 y del 19 al 23% a partir 2016, y ello, con independencia de que la ganancia se haya generado en más o menos de un año. Para los residentes comunitarios se estima que pagarán un 19% sobre el beneficio.

Sin embargo, ya no se podrán aplicar ni coeficientes de actualización ni coeficientes de abatimiento, por lo que esos menores tipos se aplicarán sobre mayores ganancias.

Se mantienen algunas exenciones

En principio se mantiene la exención para ganancias derivadas de la transmisión de vivienda habitual cuando se reinvierte el importe obtenido en otra vivienda habitual (vivienda habitual es más de 3 años con la propiedad).

También se mantiene la exención para ganancias por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.

Seguirá exenta el 50% de la ganancia obtenida por transmisión de inmuebles urbanos adquiridos a título oneroso.

Ejemplo

Venta realizada en el 2014

En este ejemplo calcularemos el impuesto de una vivienda que se adquirió en el año 2.000 por un importe de 175.000 €. Actualizando el valor de compra a este año 2014, nos sale un precio de compra actualizado de 219.800 €.

Suponemos que el precio de venta es de 325.000 €. A este precio le restamos los gastos ocasionados y el resultado son 301.000€.

Teniendo estos datos, vemos que obtenemos un beneficio de 81.200 €, que tributa al 21%, por lo que el importe a pagar en impuestos ascendería a 17.052 €. Como la persona que vende es un no residente, el comprador ha retenido el 3% del precio de venta para depositarlo en la Agencia Tributaria,- esto sirve para evitar la evasión fiscal y como pago anticipado de las deudas que el vendedor pueda tener en nuestro país-. Una vez retenido el 3% (9.750 €) quedarían pendiente de pago 7.302 €.

Venta realizada en el 2015

Este ejemplo es idéntico al anterior, con los mismos precios de compra y venta, salvo que la hipotética compra tendría lugar el 2015, ya con las novedades fiscales puestas en acción.

No podríamos tener en cuenta el coeficiente de actualización por lo que el beneficio obtenido sería mucho mayor, y por lo tanto, la cantidad a pagar evidentemente mayor.

El beneficio obtenido sería de 126.000 €. Teniendo en cuenta la cantidad del 3% ya retenida (9.750 euros) la cantidad restante a pagar ascendería a 16.710 euros, para llegar a los 26.460 euros a los que estaría obligado al pago una vez aplicado el 21% sobre el beneficio.

Podemos observar que la diferencia es notable, aplicando los mismos valores en las ventas, el vender en 2014 y hacerlo en 2015 significa pagar prácticamente el doble en impuestos.

Carlos Badiola Higuero - Asesor Fiscal